Valoración vs. Precio de mercado: ¿Por qué tu casa no vale lo que dice el vecino?

Por: Alexander Fernández | 11 de febrero de 2026 | Art. 70

Uno de los momentos más complejos en mi trabajo como Consultor de Propiedades es la conversación sobre el precio. Es habitual que un propietario en Pontevedra me diga: «Alexander, el vecino de enfrente pide 250.000€ por su piso, así que el mío, que tiene mejores vistas, vale al menos 270.000€».

Aquí es donde entra la diferencia entre una expectativa emocional y una gestión de compraventa estratégica. Poner un precio fuera de la realidad del mercado no es «probar suerte»; es «quemar» la propiedad y hacer que los compradores solventes la ignoren.

🧐 El error de los portales inmobiliarios

Portales como Idealista o Fotocasa muestran precios de oferta, no precios de cierre. Muchos de esos pisos que ves llevan meses publicados porque su precio no encaja con la realidad financiera de las Hipotecas 2026 (Art. 66).

Para establecer un precio de éxito en Pontevedra, en Estate Piedra Dura no miramos lo que el vecino pide, sino lo que el mercado realmente paga.

🛠️ Los tres pilares de mi valoración profesional

En mi sistema de blindaje inmobiliario, el precio se calcula bajo tres criterios técnicos:

1. Análisis Comparativo de Mercado (ACM): Datos reales de ventas recientes en la misma zona de Pontevedra (escrituras reales, no anuncios).
2. Estado Legal y Documental: Como vimos en el Certificado de Inexistencia de Infracción Urbanística (Art. 63), una casa con «papeles limpios» siempre vale más y se vende antes.
3. Valor de Reemplazo y Eficiencia: Evaluamos si la vivienda necesita reformas o si ya cuenta con una buena calificación, según nuestra Guía de Eficiencia Energética (Art. 59).

📉 El peligro de «inflar» el precio

Si sales al mercado con un precio demasiado alto:

• Ayudas a vender al vecino: Tu piso hace que el del vecino parezca «barato» y se venda antes.
• Pérdida de novedad: Los primeros 15 días son vitales. Si el precio es erróneo, pierdes el impacto del lanzamiento.
• Filtro de compradores: Los compradores que pasan nuestro Filtro Profesional (Art. 64) simplemente no verán tu vivienda porque su presupuesto está ajustado a la realidad.

Conclusión: La honestidad vende más rápido

Mi objetivo no es decirte lo que quieres oír para captar tu piso, sino decirte la verdad para que lo vendas al mejor precio posible en el menor tiempo. Una valoración correcta es el primer paso del blindaje inmobiliario.

¿Quieres saber el valor real de tu propiedad en el mercado actual de Pontevedra? En Estate Piedra Dura realizamos una valoración técnica sin compromiso para que tomes decisiones con datos, no con suposiciones. [Contacta con Alexander Fernández y hablemos de números reales].

Alexander Fernández Consultor de Propiedades y Agente Inmobiliario en Pontevedra, Galicia. Especialista en Gestión de Compraventa estratégica y Blindaje Inmobiliario en Estate Piedra Dura.