Por Alexander Fernández, Consultor de Propiedades en Pontevedra
Asesoramiento Inmobiliario / 12 de noviembre de 2025
«¡Hola a todos los propietarios y futuros compradores! Soy Alexander Fernández, su Consultor de Propiedades de confianza en estatepiedradura.com. Hoy vamos a desentrañar un tema que genera mucha incertidumbre en Galicia: cómo vender una propiedad que posees documentos antiguos basados en acuerdos privados con testigos, o un simple papel entre vendedores y compradores sin respaldo notarial que, no está correctamente registrada o presenta discrepancias en el Catastro o el Registro de la Propiedad. Hablaremos específicamente de cómo gestionar las discrepancias Catastro Registro para que puedas vender tu propiedad con total seguridad.
Si te han dicho que con un simple ‘Acta Notarial’ ya es suficiente para vender, te invito a leer este post. La realidad es un poco más compleja, pero con la hoja de ruta correcta, ¡es totalmente factible y seguro vender tu finca en Galicia!» Ya sea que la hayas heredado o tu casa de toda la vida
Desbloqueando el Registro: El Punto de Partida ante Discrepancias
En EstatePiedraDura, sabemos que enfrentarse a inmuebles con una situación registral «complicada» puede ser abrumador. Sin embargo, no estás solo; en Galicia, es una situación muy común, especialmente con fincas heredadas o propiedades antiguas que presentan discrepancias Catastro Registro.
Antes de poner tu propiedad en el mercado, el objetivo principal es lograr que la descripción de tu inmueble sea coherente y correcta en todos los niveles: que la Realidad Física de tu propiedad (superficie, linderos, situación de las construcciones, etc.) coincida con lo que figura en el Catastro y, crucialmente, en el Registro de la Propiedad. Resolver estas discrepancias Catastro Registro es la clave.
¿Por qué es esto tan importante? Porque garantiza la seguridad jurídica de la operación para ambas partes. Un comprador necesita tener la certeza de que la finca que adquiere está perfectamente identificada, saneada y registrada a nombre del vendedor, eliminando cualquier discrepancia Catastro Registro.
Tu Hoja de Ruta: 6 Pasos Clave para una Venta Segura en Galicia
Aquí te detallo el procedimiento más seguro y eficaz para vender una propiedad con discrepancias Catastro Registro en Galicia, eliminando errores y falta de inscripción:
Paso 1: El Diagnóstico – Informe Topográfico Completo y GML
- ¿Qué es? Esencialmente, una «radiografía» profesional de tu propiedad. Un técnico cualificado (topógrafo o arquitecto) medirá con precisión la superficie de la parcela, los linderos y las construcciones existentes.
- Objetivo: Obtener la Realidad Física exacta del inmueble, incluyendo discrepancias de superficie y linderos, y generar un informe con coordenadas georreferenciadas (archivo GML). Este GML es la base para las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de tu finca y las colindantes, asegurando su correcta identificación y subsanando las discrepancias Catastro Registro.
Paso 2: Asegurando la Venta – El Contrato de Arras Inteligente
- ¿Qué es? Un compromiso de compraventa previo a la escritura definitiva.
- Alexander Fernández te aconseja: Si existen discrepancias Catastro Registro, es CRÍTICO que tu contrato de arras penitenciales incluya una cláusula de condición suspensiva/resolutoria. Esta cláusula debe establecer que la compraventa final está condicionada a la correcta inscripción registral del inmueble a nombre del vendedor. Si, por alguna razón, el proceso de regularización en el Registro falla, el comprador recupera sus arras. ¡Esto protege a ambas partes!
Paso 3: El Vehículo de Regularización – El Acta Notarial (Acta de Notoriedad)
- ¿Qué es? Aquí es donde entran en juego todos los documentos que acrediten tu titularidad, por débiles que parezcan inicialmente. Podrías tener escrituras previas o documentos de elevación a público. Pero incluso si solo posees documentos antiguos basados en acuerdos privados con testigos, o un simple papel entre vendedores y compradores sin respaldo notarial (que por sí solos no tienen fuerza legal para inscribir directamente), tu notario podrá estudiar tu caso.
- El Proceso: Con el informe topográfico y esta documentación (por precaria que sea), el notario preparará un Acta Notarial. Su finalidad puede ser:
- La Inmatriculación (primera inscripción de la finca en el Registro).
- La Reanudación del Tracto Sucesivo (si la cadena de inscripciones se rompió).
- La Subsanación de Discrepancias Descriptivas (corrección de superficies, linderos, etc.), resolviendo las discrepancias Catastro Registro.
- El Notario y el «Acta»: Cuando el notario te dice que con el Acta «ya se puede vender», se refiere a que el Acta es el instrumento legal necesario para regularizar la situación y dotar de validez registral a esas antiguas transacciones o descripciones. Pero hay un paso posterior, vital y a menudo olvidado…
Paso 4: ¡EL PASO CRUCIAL! – La Inscripción del Acta en el Registro de la Propiedad
- ¿Qué es? Una vez otorgada el Acta Notarial, el VENDEDOR tiene la obligación y la necesidad de presentarla y lograr su INSCRIPCIÓN en el Registro de la Propiedad.
- Alexander Fernández lo subraya: Este es el punto que a menudo se malinterpreta. El Acta por sí sola es un documento, pero solo al inscribirse en el Registro de la Propiedad se logra la deseada seguridad jurídica y se resuelven las discrepancias Catastro Registro. Es este paso el que «sanea» la finca, la inscribe por primera vez a nombre del vendedor (dando valor legal a esos documentos antiguos) o corrige sus datos. Si este paso no se realiza, la finca sigue sin estar registralmente en orden y con las discrepancias sin resolver.
Paso 5: La Consumación – Firma de la Escritura de Compraventa
- ¿Cuándo? Solo después de que el Acta Notarial haya sido efectiva y correctamente INSCRITA en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor.
- Objetivo: Vender un inmueble cuya descripción registral ya coincide con la realidad física y está a nombre del vendedor, con todas las discrepancias de superficie y linderos resueltas y las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas alineadas. Esto garantiza una transmisión limpia, segura y sin futuros problemas, habiendo solventado las discrepancias Catastro Registro.
Paso 6: La Protección Definitiva – Inscripción de la Compraventa por el Comprador
- ¿Qué es? El comprador presenta su escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad.
- Máxima Seguridad: Al estar la finca ya saneada y a nombre del vendedor (gracias a la previa inscripción del Acta), la inscripción a favor del comprador es directa y le otorga la protección definitiva frente a terceros, acceso a financiación sin problemas y la plena seguridad jurídica sobre su nueva propiedad, libre de discrepancias Catastro Registro.
Conclusión de Alexander Fernández: Vende tu Propiedad en Galicia con Tranquilidad
Vender un inmueble con discrepancias Catastro Registro en Galicia requiere paciencia y, sobre todo, un conocimiento claro del proceso. El Acta Notarial es una pieza fundamental, sí, pero su efectividad plena solo se logra con su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor, y antes de la compraventa definitiva.
Ignorar este paso crucial pone en riesgo toda la operación, pudiendo generar problemas al comprador en su intento de inscripción, e incluso la pérdida de las arras si el contrato no está bien blindado.
En EstatePiedraDura, mi objetivo es que cada transacción sea transparente, segura y exitosa. Si estás en una situación similar y tienes discrepancias Catastro Registro, no dudes en contactarme. Un buen asesoramiento desde el inicio te ahorrará tiempo, dinero y muchos dolores de cabeza al vender tu propiedad en Galicia.
Alexander Fernández
Consultor de Propiedades y Agente Inmobiliario en Pontevedra, Galicia
estatepiedradura.com