Georreferenciación fincas Galicia, Imagínate la escena: tienes un comprador, el precio está pactado, los contratos de arras firmados y estás sentado en la notaría. De repente, el oficial de la notaría revisa los documentos y pronuncia tres letras que bloquean la operación: GML.
Por Alexander Fernández
Lo que hace unos años era un trámite opcional, en 2025 se ha convertido en el muro infranqueable de muchas compraventas en Pontevedra y toda Galicia. Si la realidad física de tu finca no coincide exactamente con el Registro de la Propiedad, hoy la venta simplemente no se inscribe.
En Estate Piedra Dura, como expertos en Blindaje Legal, te explicamos qué es este requisito y por qué es la clave para que tu transacción no se caiga en el último minuto.
📍 ¿Qué es la Georreferenciación y el famoso archivo GML?
Antiguamente, las escrituras describían las fincas de forma literaria: «Linda al norte con el camino, al sur con herederos de Manuel…». Pero las palabras son imprecisas.
La Georreferenciación es la técnica que permite situar una propiedad en el espacio de forma exacta mediante coordenadas geográficas (latitud y longitud). El resultado de este proceso es el archivo GML, un formato digital que contiene la «huella digital» exacta de tu parcela.
🔄 El Gran Cambio de 2025: Coordinación Total Catastro-Registro
Históricamente, el Catastro (que sirve para pagar impuestos) y el Registro de la Propiedad (que protege tu titularidad) iban por caminos separados. Era común que una finca tuviera 1.000 m² en Catastro y 800 m² en el Registro.
Desde este año, la normativa exige una coordinación total. Para cualquier operación de «modificación de fincas» (como la Segregación que ya explicamos en nuestra guía), es obligatorio aportar la representación gráfica georreferenciada.
¿Por qué esto es crítico ahora?
- Seguridad del Comprador: Nadie quiere comprar una propiedad y descubrir después que el muro del vecino invade 20 metros de su terreno.
- Exigencia Bancaria: Los bancos en 2025 no conceden hipotecas si existe una «discrepancia gráfica» significativa.
- Protección frente a la Administración: En el ámbito rústico gallego, tener las coordenadas exactas evita sanciones urbanísticas y problemas con las distancias a caminos o montes.
🏗️ Cómo se conecta con nuestro Blindaje Legal
En nuestros artículos anteriores sobre el [Blindaje Legal al comprar propiedades] y la [Regularización de Discrepancias en Galicia], ya advertíamos que los errores en el Registro son el mayor riesgo para un inversor.
La georreferenciación es la herramienta técnica que hace posible ese blindaje. En Estate Piedra Dura no nos conformamos con mirar los papeles; verificamos que la geometría de la finca sea «incontestable».
- Si eres vendedor: Realizar el GML antes de poner la propiedad al mercado evita que el comprador use las discrepancias para bajar el precio.
- Si eres comprador: Exigir la validación gráfica catastral te asegura que compras exactamente lo que ves, sin sorpresas legales futuras.
🛠️ La Solución de Estate Piedra Dura: Gestión Integral 2025
Sabemos que hablar de «coordenadas», «validación técnica» y «archivos GML» puede sonar abrumador. Por eso, nuestra Gestión de Compraventa incluye:
- Análisis de Mercado y Técnico: Comprobamos si tu propiedad necesita una actualización de linderos.
- Tramitación GML: Coordinamos con técnicos cualificados para generar la representación gráfica necesaria.
- Mediación con Colindantes: Como vimos en nuestra [Guía de Colindantes en Galicia], la georreferenciación suele requerir el acuerdo con los vecinos para evitar conflictos de lindes.
Conclusión
En 2025, el éxito de una venta inmobiliaria en Galicia ya no depende solo de un buen precio, sino de una geometría perfecta. No permitas que un error de metros o unas coordenadas inexistentes arruinen tu patrimonio.
¿Tu propiedad está realmente lista para el Registro? En Estate Piedra Dura realizamos la auditoría técnica y el Blindaje Legal que necesitas.
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