¡Hola! Soy Alexander Fernández.
Además, soy su Consultor de Propiedades en Pontevedra.
Hoy vamos a abordar un proceso legal clave: la segregación de fincas en Galicia.
Es un trámite muy común.
De hecho, es fundamental para herencias, ventas parciales o proyectos de construcción.
Saber cómo hacerlo bien le ahorrará tiempo y dinero.
La Segregación de Fincas en Galicia, ¿Qué es Exactamente?
La segregación es un acto jurídico que divide una parcela de terreno
Consiste en separar una parte de una finca registral matriz (la original) para crear una finca nueva e independiente.
Por ejemplo, usted tiene una parcela de 2.000 m².
Usted segrega 500 m².
Así, la finca original se queda con 1.500 m².
La finca nueva se inscribe con 500 m².
Ambas parcelas tendrán números de registro diferentes.
Diferencia entre División y Segregación de Fincas
Mucha gente confunde estos dos términos.
Sin embargo, son muy diferentes a nivel legal y registral.
Concepto Acto Jurídico Consecuencia Segregación Se extrae una porción de la finca original.La finca original subsiste con menos superficie.División La finca original se rompe completamente en dos o más partes.La finca original desaparece y nacen dos o más nuevas.
En la práctica inmobiliaria, la segregación es el procedimiento más habitual.
Requisitos Clave para Segregar una Finca
Antes de iniciar el trámite, debe cumplir varios requisitos legales
El incumplimiento de estos paraliza todo el proceso.
Requisito Urbanístico: La Licencia Municipal
Este es el requisito más importante.
La segregación de fincas en Galicia requiere siempre una licencia de segregación.
Pero En algunos supuestos previstos en la Ley del Suelo de Galicia (LOUG), ciertas operaciones menores pueden tramitarse mediante declaración responsable, dependiendo del Concello y del tipo de segregación. Pero en la mayoría de los casos, sí se exige licencia.
Esta la otorga el Ayuntamiento (Concello) donde se encuentra la finca.
El ayuntamiento verifica que la porción resultante cumple con la normativa de su Plan General (PXOM).
Unidad Mínima de Cultivo (UMC)
La porción resultante, tanto la nueva como la que queda, debe tener una superficie mínima.
Esta superficie se llama Unidad Mínima de Cultivo (UMC).
La UMC es fijada por la Xunta de Galicia. La UMC se aplica sobre todo en suelo rústico.
En suelo urbano y en muchos núcleos rurales, la UMC no se aplica o se rige por el PXOM.
Generalmente, la segregación no puede reducir la finca restante por debajo de esta unidad.
Inscripción Previa La finca original debe estar correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
Además, debe coincidir con la titularidad que usted tiene.
Aunque lo recomendable es que la finca esté inscrita, es posible realizar una segregación acompañada de inmatriculación si la finca no estuviera previamente inscrita
Pasos y Organismos Competentes en la Segregación
El proceso de segregación de fincas en Galicia sigue una ruta bien definida.</p> <h4></h4>
Organismos Competentes:
- Ayuntamiento (Concello):
- Es el primer paso.
- Aquí solicita la Licencia Municipal de Segregación.
- El técnico municipal verifica el cumplimiento del PXOM.
- Topógrafo / Ingeniero:
- Un técnico cualificado mide la finca.
- Él redacta el Acta de Replanteo y el Plano Topográfico.
- Notario:
- Con la licencia municipal y los planos, usted acude al Notario.
- Se otorga la Escritura Pública de Segregación.
- Registro de la Propiedad:
- Finalmente, se inscribe la nueva finca segregada.
- Se le asigna un nuevo número de finca registral.
- El Registro exige una representación gráfica georreferenciada (GML).
La coordinación con Catastro es recomendable, pero no siempre obligatoria para inscribir.aunque requiere matices: la Ley Hipotecaria actual establece la necesidad de la representación gráfica georreferenciada (GML) para inscribir la delimitación de una finca en el Registro de la Propiedad, haciendo la coordinación con el Catastro obligatoria en la mayoría de los casos. Si no existe esta coordinación, el Registro no inscribirá la finca.
Documentos Necesarios para el Trámite
La documentación necesaria es rigurosa.
Usted necesitará los siguientes documentos clave:
Título de propiedad de la finca original
Licencia Municipal de Segregación (otorgada por el Concello).
Certificado de la situación urbanística de la finca.
Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (con la nueva porción).
Acta de Replanteo y Plano Topográfico visado.
DNI del propietario.
La coordinación entre el Registro y el Catastro es obligatoria.
⚠️ Últimas Modificaciones Legales (Coordinación Catastral)
Como su Consultor de Propiedades, le advierto sobre la normativa más reciente.
La principal modificación que afecta a la segregación de fincas en Galicia es la coordinación Catastro-Registro.
La Coordinación Gráfica (Post-Ley 13/2015)
Desde las últimas modificaciones, la representación gráfica de la finca segregada debe coincidir con la del Catastro.
Esto busca evitar discrepancias futuras (los problemas de blindaje legal que hemos comentado).
Si la nueva porción no coincide, el Registrador podría denegar la inscripción.
Por lo tanto, la intervención de un topógrafo experto es indispensable desde el inicio.
¿Por qué Segregar una Finca? Los Principales Motivos
Los motivos para realizar una segregación de fincas en Galicia son generalmente prácticos:
Venta Parcial: Usted solo quiere vender una parte de su terreno.
Herencias: Separar una porción para un heredero específico.
Garantía Hipotecaria: Se segrega para que el banco solo hipoteque la porción sobre la que se va a construir.
La segregación de fincas en Galicia es un proceso que requiere asesoramiento.
Yo, Alexander Fernández, y mi equipo, le acompañamos en este complejo proceso.
Contáctenos si necesita gestionar la segregación de su finca con total garantía legal y urbanística.
Podemos empezar revisando la normativa urbanística de su Concello hoy mismo.
Alexander Fernández
Consultor de Propiedades | Agente Inmobiliario en Pontevedra